Herda uma casa com os seus irmãos e, meses depois, quer vender. Mas descobre rapidamente que não pode fazer sozinho. A lei diz que todos os herdeiros têm de concordar. Isto é vender imóvel em compropriedade, e é uma das situações mais bloqueadas do direito português, até agora. O que precisa de compreender é que a lei mudou em 2026, abrindo caminhos que não existiam antes.
Como intermediários imobiliários, vemos que a maioria dos herdeiros desconhece exatamente como isto funciona, qual é a situação legal atual, e o que fazer quando nem todos concordam.
Vender imóvel em compropriedade: o que é e como a legislação 2026 desbloqueia heranças
Um imóvel em compropriedade é um bem imobiliário partilhado por múltiplas pessoas, em que cada uma detém uma quota ideal (fração) do todo, não uma parte física específica. Serve para regular situações onde várias pessoas têm direito ao mesmo bem, tipicamente por herança, mas também por compra conjunta ou casamento. Funciona através de quotas ideais: se herda com dois irmãos, cada um tem direito a 1/3 do imóvel, sem que isto signifique que cada um “tem” um terço físico.
Enquanto há compropriedade, ninguém possui uma “parte” específica do imóvel. Esta distinção é crucial para compreender por que a venda é complexa: a lei exige consenso porque qualquer venda afeta direitos de todos os comproprietários simultaneamente.
Conforme o Código Civil português, artigos 1403.º a 1405.º, a compropriedade é regulada por regras específicas. A legislação de 2026 introduz a chamada “regra dos dois anos”, que desbloqueia imóveis após período de impasse.
Tabela de cenários: situações e opções disponíveis em 2026
| Cenário | Tempo Decorrido | Concordância | Melhor Opção | Tempo Esperado | Custo |
| Todos concordam | Qualquer | 100% | Partilha amigável + venda | 1-2 meses | 500€-1.500€ |
| Alguns discordam | <2 anos | 50-75% | Negociação ou esperar | 0-24 meses | 0€ ou variável |
| Desacordo completo | <2 anos | 0% | Esperar até 2 anos | 12-24 meses | 0€ |
| Desacordo completo | >2 anos | 0% | Venda judicial (regra 2 anos) | 3-6 meses | 1.000€-2.500€ |
| Um quer vender cota individual | Qualquer | N/A | Vender quota sozinho | 1-3 meses | 0€-500€ |
Por que compropriedade bloqueia tanto a venda: o princípio de unanimidade
Trabalhamos com centenas de herdeiros frustrados porque não conseguem vender. A razão é legal e tem lógica, mesmo que seja inconveniente.
O princípio fundamental: unanimidade para alienação
De acordo com o Código Civil português, artigos 1403.º e 1405.º, todos os comproprietários devem concordar expressamente com a alienação (venda) de um bem em compropriedade. Esta não é uma sugestão; é lei obrigatória.
Se tem 3 irmãos e 2 querem vender mas 1 recusa, a venda não acontece legalmente. O comprador interessado não consegue adquirir o imóvel sem consentimento do terceiro.
Por que a lei exige unanimidade?
A lógica é protetora: se um co-herdeiro pudesse vender sozinho, poderia dispor da propriedade que pertence parcialmente a outros. Isto violaria direitos de propriedade. A lei presume que uma decisão tão importante (alienação) deve ter consenso porque afeta todos.
Mas esta proteção tem custo: bloqueia imóveis no mercado indefinidamente quando há desacordo.
O estado de indivisão
Enquanto o imóvel não é partilhado (cada herdeiro continua com quota ideal em vez de posse física), está em “indivisão”. Neste estado:
- Nenhum herdeiro pode vender o imóvel inteiro sozinho
- Nenhum pode fazer obras significativas sem acordo
- Nenhum pode arrendar sem concordância de outros
- Cada herdeiro pode apenas vender a sua quota (e isto raramente é prático)
Muitos imóveis em herança ficam “congelados” neste estado durante anos.
Todos devem concordar? A resposta mudou radicalmente em 2026
Esta é a parte crucial: a resposta é agora complexa porque a lei mudou radicalmente.
Antes de 2026: sim, unanimidade era obrigatória
Até alguns meses atrás, a resposta era simples: sim, todos devem concordar. Sem unanimidade, a única opção era processo judicial de inventário, que era lento, caro, e litigioso.
Depois de 2026: nova “regra dos dois anos”
O Governo português aprovou em março de 2026 uma proposta legislativa que estabelece a chamada “regra dos dois anos”: após a aceitação da herança, abre-se uma janela de 24 meses para que os herdeiros procurem uma solução consensual. Caso o desacordo persista, qualquer herdeiro passa a ter legitimidade para requerer judicialmente, ou por via arbitral, a alienação do imóvel.
Em linguagem simples: se 2 anos passaram desde a aceitação da herança e não há consenso, qualquer herdeiro pode requerer ao tribunal que force a venda do imóvel. Não precisa de concordância dos outros.
O procedimento previsto (designado “venda-partilha”) segue um rito célere. O herdeiro requerente apresenta uma avaliação técnica do bem e os restantes herdeiros dispõem de 30 dias para objeção fundamentada.
Esta é uma mudança estrutural que desbloqueia milhares de imóveis presos em heranças.
Como compreender a sua situação específica
A abordagem que desenvolvemos e a que chamamos Método COTA ajuda a compreender exatamente qual é a situação e as opções disponíveis.
C — Contexto: quantos herdeiros? Todos concordam em vender?
Fazer inventário completo: quantos co-herdeiros existem? Todos querem vender? Alguns querem ficar com o imóvel?
Este contexto define completamente quais opções são viáveis. Situação com 2 herdeiros concordes é muito diferente de 5 herdeiros com opiniões divididas.
O — Opções disponíveis: partilha amigável, judicial, ou regra dos dois anos?
Identificar quais opções estão abertas:
- Se menos de 2 anos: partilha amigável, negociação, ou esperar
- Se mais de 2 anos: pode adicionar “venda forçada judicial” como opção viável
Cada opção tem custo, tempo, e complexidade diferentes. Compreender todas é essencial.
T — Tempo decorrido: quanto tempo passou desde a aceitação da herança?
Este é o fator crítico. Se passaram 18 meses, esperar 6 meses adicionais abre a porta à regra dos dois anos (muito mais favorável). Se passaram 24 meses+, pode usar imediatamente a venda judicial.
Tempo decorrido muda completamente a estratégia.
A — Ação: qual é o próximo passo viável?
Com contexto, opções, e tempo claros, identificar: qual é a ação imediata que resolve isto mais rapidamente? Negociação? Esperar? Requerer venda judicial?
Este método elimina confusão e identifica a melhor rota rapidamente.
Desbloqueio de herança com desacordo inicial
Um cliente da RE/MAX Urban herdou um T3 em Lisboa com dois irmãos. Valor estimado: 350.000€.
Situação inicial:
- 3 herdeiros, cada um com 1/3 de quota ideal
- Cliente quer vender (necessita de capital para outro investimento)
- Irmão 1 quer vender (situação financeira difícil)
- Irmão 2 recusa (quer ficar com o imóvel para habitação futura)
Impasse: sem unanimidade, a venda não era possível. Inventário judicial demoraria 6-12 meses. Cliente considerava apenas esperar.
Solução aplicada:
- Contexto (Método COTA): 3 herdeiros, 2 concordam, 1 recusa. Tempo passado: 8 meses desde a aceitação.
- Opções: Esperar até 2 anos para usar a regra dos dois anos (16 meses adicionais) OU negociar com o irmão relutante
- Estratégia: Negociação direta. RE/MAX apresentou uma avaliação profissional (350.000€), explicou que o irmão relutante receberia valor correspondente à sua quota (116.667€) mesmo sem vender agora, e ofereceu uma opção: (a) vender agora e receber 116.667€ imediatamente, ou (b) ficar como comproprietário com custos de manutenção contínuos.
- Resultado: O irmão relutante compreendeu que ficar em compropriedade indefinidamente tinha mais custos do que receber a quota agora. Concordou com a venda.
Implementação:
- Acordo escrito entre os 3 herdeiros autorizando a venda
- Partilha amigável (escritura pública): cada herdeiro tornou-se proprietário da sua quota
- Venda conjunta realizada em 4 semanas
Resultado final:
- Preço de venda: 350.000€
- Cada herdeiro recebeu: 116.667€ (bruto)
- Cliente vendedor recebeu a sua parte, com tempo total de 2 meses
- O irmão relutante recebeu capital para outros projetos
Quando TODOS devem concordar vs. quando pode vender mesmo sem acordo
Cenário 1: Concordância total (melhor situação)
Se todos os herdeiros concordam em vender, o processo é:
- Fazer partilha amigável (escritura pública) que converta quotas ideais em possessão física ou quota específica
- Após partilha, cada herdeiro é proprietário de uma fração específica (se apartamento, por ex., cada irmão é dono de um quarto)
- Vender como proprietário único, não precisa de concordância de ninguém
- Tempo: 1-2 meses
- Custo: Taxas notariais (500€-1.500€ dependendo valor)
- Complexidade: Baixa
- Quando usar: Sempre que possível, é a solução mais rápida e barata
Cenário 2: Desacordo, mas menos de 2 anos desde aceitação
Se há desacordo e menos de 2 anos passaram desde aceitação da herança, as opções são limitadas:
Opção 1: Tentar negociar Ofereça compensação ao herdeiro relutante (pagar-lhe a sua quota, por exemplo). Se herda com irmão e quer ficar com imóvel, propõe pagar-lhe a metade do valor. Se quer vender, propõe pagar-lhe a sua quota da venda agora (em vez de esperar).
Opção 2: Vender a quota individual Venda apenas a sua quota (1/3, 1/2, etc.) a terceiro, mas isto raramente é prático porque comprador fica em compropriedade contigo. Recorde-se que existem direitos de preferência de compra que complicam isto.
Opção 3: Esperar Aguarde até aos 2 anos, depois use a regra dos dois anos. Tecnicamente, poderia usar inventário judicial agora, mas é mais lento que esperar pelos 2 anos.
Cenário 3: Desacordo, e mais de 2 anos desde aceitação
Após 2 anos, qualquer herdeiro passa a ter legitimidade para requerer judicialmente a alienação do imóvel, mesmo sem consentimento dos demais co-herdeiros.
O processo é:
- Apresenta avaliação técnica do imóvel ao tribunal
- Tribunal notifica outros herdeiros; têm 30 dias para objeção fundamentada (não basta “não quero vender”; precisa de motivo legal)
- Se sem objeção fundamentada, tribunal ordena venda
- Imóvel é vendido e preço partilhado entre herdeiros segundo quotas
- Tempo: 3-6 meses (relativamente rápido)
- Custo: Honorários do avaliador (500€-1.500€), custas judiciais (100€-300€)
- Resultado: Garantido, o tribunal força a venda
- Quando usar: Quando há impasse completo e passou mais de 2 anos
O que NÃO pode fazer sozinho (mesmo sendo proprietário)
Muitos herdeiros tentam “contornar” a lei. Isto não funciona e cria problemas legais graves.
Não pode vender sem consentimento dos outros herdeiros
Se herda com 3 irmãos e apenas você quer vender, não pode assinar escritura de venda com comprador sem consentimento deles. A venda é nula e o comprador pode impugná-la até 6 meses depois.
Risco legal: Comprador descobre que venda é nula, processa-o por venda fraudulenta, recupera dinheiro, e você fica obrigado a devolver e ainda pagar custas judiciais.
Não pode arrendar indefinidamente
Alguns tentam contornar a venda arrendando o imóvel. Tecnicamente, pode arrendar com consentimento de maioria em certas circunstâncias, mas isto é complexo e litigioso. Co-herdeiros podem contestar o arrendamento.
Não pode fazer obras significativas
Não pode fazer renovação, ampliação, ou obras estruturais sem concordância de outros herdeiros. Pode fazer manutenção básica (reparações, pintura), mas isso é tudo.
Risco: Co-herdeiros podem pedir reposição do bem ao estado anterior e você arca com custos da remoção de obras.
FAQ
Posso vender sem consentimento de um irmão?
Antes de 2026, não. Depois de 2026, depende: se decorreram 2 anos desde a aceitação da herança, pode requerer ao tribunal que force a venda. Se menos de 2 anos, não, a menos que consiga negociar acordo.
Quanto tempo dura um processo de venda quando há desacordo?
Com a regra dos dois anos (após 2 anos): 3-6 meses. Com inventário judicial (via antiga): 6-12 meses ou mais. Com negociação/acordo: 1-2 meses.
Se um irmão recusa vender, perco direito à minha parte?
Não. A sua quota permanece sua. Se a venda é forçada pelo tribunal, você recebe a sua parte do preço. Se não vende e fica em compropriedade, continua a ter direito à quota.
Como funciona o direito de preferência de compra?
Se vende apenas a sua quota a terceiro, os co-herdeiros têm direito de comprar pelo mesmo preço antes do terceiro. Isto é um direito legal automático. Se não exercem, o terceiro fica comproprietário. Na prática, isto torna a venda de quota individual muito pouco atrativa.
Posso dividir em dois apartamentos e cada um vender seu?
Sim, se o imóvel permite divisão em propriedade horizontal (frações autónomas). Isto requer: aprovação da câmara municipal, projeto arquitetónico, e acordo dos herdeiros para fazer a divisão. Após a divisão, cada herdeiro pode vender a sua fração sem problema.
Custo: 2.000€-5.000€ (projeto + aprovação). Tempo: 2-3 meses.
O que acontece se um herdeiro não aceita a herança?
Se não aceita a herança, perde o direito à quota e não recebe nada. A sua parte é distribuída entre os outros herdeiros. Isto é raro, mas acontece quando a herança tem dívidas significativas.
Vender imóvel em compropriedade é complexo porque a lei exige consenso, mas a legislação de 2026 mudou isto radicalmente. Antes, estava bloqueado indefinidamente sem acordo. Agora, após 2 anos, qualquer herdeiro pode forçar a venda judicialmente.
Na RE/MAX Urban, ajudamos proprietários exatamente nesta situação: compreender direitos, estruturar acordo com herdeiros, e executar venda legalmente. Se está bloqueado numa compropriedade, contacte-nos. Conhecemos o mercado português e a legislação nova de 2026. Podemos ajudar a desbloquear o seu imóvel e maximizar o que recebe.
