A casa com garantia pública é, em 2026, a medida de apoio à habitação mais relevante para jovens em Portugal. Permite comprar a primeira casa sem entrada, com o Estado a atuar como fiador de até 15% do valor do imóvel, tornando possível um financiamento a 100% junto do banco.
Segundo o portal oficial do Governo, a garantia pública permite que o Estado conceda uma garantia pessoal a instituições de crédito com vista à viabilização de crédito à habitação própria e permanente a jovens até aos 35 anos. A garantia pode chegar até 15% do capital em dívida inicialmente contratado, com vista à obtenção de um financiamento a 100% do valor da transação, e vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito.
Desde o seu arranque, em setembro de 2024, a medida transformou o acesso à habitação para milhares de jovens. Em 2025 foram celebrados mais de 25 mil contratos de crédito à habitação ao abrigo da garantia pública, representando 42% do número de contratos de crédito habitação celebrados por jovens até aos 35 anos. O Governo reforçou o programa com mais 750 milhões de euros, elevando o envelope total para 2.300 milhões de euros.
O que é a casa com garantia pública
A maioria dos bancos exige uma entrada entre 10% e 15% do valor do imóvel antes de aprovarem um crédito habitação. Para quem não tem poupanças suficientes, esse requisito bloqueia o acesso à casa própria, independentemente da capacidade de pagar a prestação mensal.
Na prática, o Estado atua como fiador de uma parte do crédito, até 15% do valor inicialmente contratado, o que permite ao banco conceder o empréstimo a 100% do valor da casa. Os bancos continuam a fazer a análise do risco, a simulação e a aprovação do crédito.
Um exemplo concreto: na compra de um imóvel de 200.000 euros, a instituição bancária poderia exigir uma entrada de 15%, ou seja, 30.000 euros. Com a garantia pública, o Estado atua como garante desse valor junto da instituição de crédito e o jovem pode obter o financiamento total para a compra do imóvel.
É importante sublinhar o que a garantia não faz: não paga a prestação pelo jovem, não reduz a taxa de juro e não elimina a análise de risco bancária. O Estado é fiador, não pagador.
Quem pode aceder à casa com garantia pública
Os requisitos são cumulativos. Todos têm de ser cumpridos em simultâneo.
Esta medida está disponível para jovens que cumpram os seguintes critérios: ter entre 18 e 35 anos, sendo que se forem dois titulares, ambos têm de cumprir este requisito de idade; nunca ter beneficiado desta garantia anteriormente; e não ter outra habitação, na totalidade ou em parte.
São ainda condições de acesso: não ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social. Para efeitos deste regime, todos os adquirentes do imóvel devem ser mutuários do crédito e cumprir todas as condições estabelecidas. Os jovens terão de continuar a cumprir os critérios de risco das instituições financeiras, bem como respeitar os rácios máximos de taxa de esforço.
Há também um limite ao valor do imóvel. Apenas a compra de casas com preço até 450.000 euros pode estar abrangida pela garantia pública. A garantia do Estado só se aplica a contratos de crédito para aquisição de habitação e não abrange crédito para construção de casas.
Os apoios que pode acumular com a garantia pública
A garantia pública não é o único instrumento disponível. Pode ser combinada com outras medidas do mesmo pacote de apoio à habitação jovem.
Um jovem pode beneficiar simultaneamente da garantia pública para a habitação e da isenção de impostos na compra de habitação própria e permanente.
Desde 1 de agosto de 2024, os jovens até aos 35 anos que comprem habitação própria e permanente e cumpram os requisitos previstos na lei estão isentos do pagamento do IMT e do Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel. Esta isenção não inclui o Imposto do Selo associado ao crédito habitação, que continua a ser devido nos termos gerais.
Na prática, para uma casa de 200.000 euros, a combinação das duas medidas representa uma poupança imediata de vários milhares de euros: tanto na entrada que deixa de ser necessária como nos impostos que ficam isentos.
Como funciona o processo passo a passo
Na RE/MAX Urban, quando acompanhamos jovens compradores neste processo, organizamos a jornada em torno do que chamamos método PARE: Preparação, Aprovação, Reserva e Escritura.
P: preparação da documentação
Para beneficiar da garantia pública, os jovens têm de apresentar ao banco os seguintes documentos:
• Cartão de cidadão ou documento equivalente para cidadãos estrangeiros
• Certidão de domicílio fiscal, que pode ser descarregada no portal das Finanças
• Nota de liquidação de IRS ou certidão de dispensa de entrega de IRS acompanhada de declaração da Segurança Social que comprove rendimentos dos últimos três meses
• Certidão predial negativa, que comprove que o jovem não é proprietário de outra casa
• Certidão de não dívida emitida pela Autoridade Tributária
• Declaração de responsabilidade a confirmar que a habitação é a primeira habitação própria e permanente e que o jovem nunca beneficiou anteriormente desta garantia
A: aprovação do crédito junto do banco aderente
Os jovens devem contactar diretamente as instituições bancárias para se informarem sobre como podem beneficiar desta medida. Nem todos os bancos aderiram ao programa, por isso o primeiro passo é confirmar quais as instituições participantes junto do portal do Governo.
O banco faz a análise de risco habitual: taxa de esforço, historial de crédito, estabilidade de rendimentos. A garantia pública não dispensa esta análise nem garante aprovação automática.
R: reserva do imóvel
Com a pré-aprovação do crédito obtida, é possível avançar com confiança para a reserva do imóvel. Este passo é determinante: sem saber exatamente o montante aprovado, é difícil pesquisar o mercado de forma eficaz.
Na RE/MAX Urban, acompanhamos esta fase com dados atualizados sobre o mercado, ajudando a identificar imóveis dentro do valor aprovado e dentro do teto de 450.000 euros exigido pela medida.
E: escritura e formalização
Segundo o portal oficial do Governo, a legislação determina que a medida estará em vigor até ao final de 2026. Todos os contratos de crédito formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026 podem beneficiar de financiamento a 100%, caso as restantes condições sejam cumpridas. O prazo pode ser prorrogado por decisão do Governo, mediante avaliação da procura e da disponibilidade do envelope financeiro.
O contrato de compra e venda e o contrato de crédito são formalizados em simultâneo, com a garantia do Estado a ser ativada automaticamente no momento da celebração do crédito.
Tabela resumo: casa com garantia pública em 2026
| Critério | Condição |
| Idade | 18 a 35 anos (todos os titulares) |
| Tipo de imóvel | Habitação própria e permanente |
| Valor máximo do imóvel | 450.000 euros |
| Financiamento máximo | 100% do valor de aquisição |
| Garantia do Estado | Até 15% do capital em dívida |
| Duração da garantia | 10 anos |
| Prazo da medida | Até 31 de dezembro de 2026 |
| Acumulável com isenção de IMT e IS | Sim |
| Abrange crédito para construção | Não |
O que a garantia pública não resolve: os pontos a conhecer antes de avançar
Ser transparente sobre as limitações da medida é, na nossa perspetiva, tão importante quanto explicar as vantagens.
Apesar da garantia pública, os jovens assumem os encargos totais dos empréstimos, e os montantes atuais são bem mais elevados do que no passado, por força da subida dos preços das casas.
O Banco de Portugal alertou que a proporção de novos créditos à habitação concedidos a mutuários de risco elevado subiu de 3%, em 2024, para 21%, em 2025. Entrar em casa a 100% de financiamento significa começar sem capital próprio investido e com uma prestação calculada sobre o valor total do imóvel.
Os pontos a ponderar com seriedade antes de avançar:
• Taxa de esforço: o esforço financeiro dos jovens até aos 35 anos subiu de 28,7% para 29,9% do rendimento líquido entre 2024 e 2025. Isto contraria a tendência de alívio sentida pelos restantes devedores com a descida das taxas de juro
• Ausência de almofada financeira: sem entrada própria, qualquer quebra de rendimento nos primeiros anos é sentida de forma mais imediata
• Evolução das taxas de juro: um crédito a 100% é mais sensível a subidas de taxa do que um com 15% de capital próprio investido
• Custos associados não cobertos: despesas de notário, registo e Imposto do Selo do crédito habitação continuam a ser encargos do comprador
Erros comuns na abordagem à casa com garantia pública
Na nossa experiência com jovens compradores, identificamos os erros que mais frequentemente complicam ou inviabilizam o processo.
• Avançar para a procura do imóvel sem pré-aprovação: sem saber o montante aprovado pelo banco, o risco de encontrar a casa certa e não conseguir financiamento é real
• Ignorar a taxa de esforço total: a garantia cobre a entrada, mas não reduz a prestação. É fundamental calcular o impacto da prestação no orçamento mensal antes de assinar qualquer documento
• Não verificar dívidas fiscais com antecedência: uma dívida às Finanças ou à Segurança Social, mesmo de valor reduzido, inviabiliza o acesso à medida
• Assumir que qualquer banco aderente aprova automaticamente: a garantia pública viabiliza o pedido, mas cada banco faz a sua análise de risco de forma independente. Condições e spreads variam
• Desconhecer o teto de 450.000 euros: em mercados como Lisboa e Porto, este valor pode condicionar significativamente as opções disponíveis
Perguntas frequentes sobre casa com garantia pública
A garantia pública cobre os custos de escritura e impostos?
Não. A isenção de IMT e Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel pode ser acumulada com a garantia pública, mas o Imposto do Selo associado ao crédito habitação continua a ser devido nos termos gerais. As despesas de notário e registo predial também são encargos do comprador, embora possam beneficiar de isenção de emolumentos nas condições previstas na lei.
Posso usar a garantia pública se um dos titulares tiver mais de 35 anos?
Não. Se forem dois titulares, ambos têm de cumprir o requisito de idade até aos 35 anos. Se um dos titulares tiver 36 anos ou mais, o pedido não é elegível para esta medida.
O que acontece à garantia se vender a casa antes dos 10 anos?
A garantia pessoal do Estado pode ser extinta antes do prazo se todas as obrigações do mutuário forem cumpridas, nomeadamente por via de reembolso antecipado. Em caso de venda, o crédito habitação é habitualmente liquidado com o produto da venda, o que extingue automaticamente a garantia.
A medida aplica-se a casas usadas ou apenas a construção nova?
Aplica-se a ambas, desde que o imóvel se destine a habitação própria e permanente e o valor não ultrapasse os 450.000 euros. A garantia do Estado não abrange crédito para construção de casas, apenas para aquisição.
Tenho rendimentos irregulares como trabalhador independente. Posso aceder à garantia pública?
Pode tentar, mas a aprovação depende da análise de risco do banco. Os trabalhadores independentes com rendimentos documentados e historial de IRS entregue nos prazos têm acesso à medida, mas a irregularidade dos rendimentos é um fator de risco que cada instituição avalia de forma autónoma. Uma simulação junto de vários bancos aderentes é o caminho mais eficaz para perceber as opções disponíveis.
A casa com garantia pública é, em 2026, a janela de oportunidade mais concreta para jovens que querem comprar a primeira casa sem ter poupanças para a entrada. A medida está a ser utilizada em todo o país, com destaque para as regiões do interior, onde os preços dos imóveis ainda se enquadram com maior facilidade no teto de 450.000 euros.
Mas uma oportunidade bem aproveitada exige preparação. Conhecer os requisitos, tratar da documentação com antecedência, calcular a taxa de esforço com rigor e escolher o imóvel certo dentro dos limites da medida são passos que fazem a diferença entre um processo tranquilo e um percurso cheio de obstáculos.
Na RE/MAX Urban, acompanhamos jovens compradores em todo este processo: desde a análise de elegibilidade até à escolha do imóvel e formalização da escritura. Porque comprar a primeira casa é uma das decisões mais importantes da vida, e merece o apoio certo desde o primeiro passo.
